La nomina è obbligatoria quando il condominio conta più di otto condomini, salvo diversa decisione assembleare nei condomini più piccoli.

Bastano una chiamata o un'email con l'indirizzo dello stabile e il numero di unità immobiliari: la proposta arriva entro pochi giorni, senza impegno. Se disponibile, allega anche l'ultimo bilancio condominiale approvato in formato PDF: aiuta a valutare con precisione la situazione dello stabile e a preparare un preventivo più accurato.

Sì. L'amministratore può essere revocato in qualsiasi momento, senza attendere la scadenza naturale del mandato (art. 1129 del Codice Civile). Per farlo si convoca un'assemblea straordinaria.

Come funziona la procedura

1. Richiesta di convocazione: almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio (166,66 millesimi) possono chiedere per iscritto all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria (art. 66 disp. att. c.c.), inserendo all'ordine del giorno: “Revoca dell'amministratore in carica e nomina del nuovo amministratore”.
2. Tempi di risposta: l'amministratore ha 10 giorni per convocare l'assemblea. Se non lo fa, i condomini proponenti possono convocarla direttamente.
3. Maggioranza necessaria: per revocare l'amministratore e nominarne uno nuovo serve la stessa maggioranza prevista per la nomina: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Se la revoca è motivata da gravi irregolarità, vedi la risposta seguente.

La revoca con giusta causa si verifica quando l'amministratore commette gravi irregolarità, disciplinate dall'articolo 1129 del Codice Civile, che incrinano il rapporto di fiducia e danneggiano la gestione dell'edificio.

Quali sono le gravi irregolarità

Costituiscono giusta causa di revoca, tra le altre:

• Omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale.
• Mancata apertura o utilizzo di un conto corrente dedicato, intestato al condominio.
• Confusione tra il patrimonio personale dell'amministratore e quello del condominio.
• Omessa esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi e di delibere assembleari.
• Gravi irregolarità fiscali o omessa presentazione della dichiarazione.
• Omessa riscossione forzosa dei contributi dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.

Le due vie per la revoca

1. Revoca da parte dell'assemblea

• Maggioranza necessaria: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
• Conseguenze: se la revoca avviene con giusta causa, all'amministratore non spetta alcun risarcimento del danno e può essergli negato il compenso per il periodo residuo. Se avviene senza giusta causa, l'amministratore ha diritto al compenso fino alla scadenza naturale del mandato o al risarcimento.

2. Revoca giudiziale, tramite il Tribunale

• Quando si attiva: se l'assemblea resta inerte, si rifiuta di revocare l'amministratore nonostante le gravi irregolarità, oppure non riesce a deliberare.
• Chi può farlo: anche il singolo condomino, con ricorso al Tribunale del luogo in cui si trova il condominio.
• Procedura e costi: il ricorso iniziale, che segue un procedimento in camera di consiglio, non richiede obbligatoriamente l'assistenza di un legale, anche se data la complessità della materia è consigliabile farsi assistere. Sono dovuti il contributo unificato (€ 98,00) e i diritti di notifica (€ 27,00).
• Reclamo: il provvedimento del Tribunale può essere impugnato entro 10 giorni dalla notifica, davanti alla Corte d'Appello.

In caso di decesso dell'amministratore, l'incarico professionale cessa in modo formale e immediato. Il Codice Civile non disciplina in modo specifico questo evento: si applicano quindi le regole generali sul mandato e sulla gestione dello stabile.

Cosa succede nell'immediato

• Cessazione dell'incarico: il rapporto di rappresentanza tra il condominio e il professionista si interrompe del tutto.
• Nessuna prorogatio: la carica resta vacante e non c'è una persona che possa firmare atti o operare legalmente sul conto corrente.
• Gestione ordinaria sospesa: pagamenti ai fornitori, scadenze fiscali e gestione dei conti possono subire uno stallo temporaneo fino alla nomina di un sostituto.

Come devono muoversi i condomini

• Convocazione dell'assemblea: in mancanza dell'amministratore, ciascun condomino può prendere l'iniziativa e convocare l'assemblea per nominare il nuovo amministratore.
• Nomina del nuovo amministratore: l'assemblea sceglie un nuovo professionista, o un condomino che assuma l'incarico, con le maggioranze previste dalla legge (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi).
• Recupero della documentazione: il nuovo amministratore contatta gli eredi del defunto o lo studio professionale associato per farsi consegnare registri, documenti contabili e chiavi del condominio.
• Accesso al conto corrente: per operare sul conto condominiale, il nuovo amministratore si presenta in banca con il verbale di nomina dell'assemblea.

Attraverso l'app gratuita "Mio Condominio" (Android/iOS), collegata direttamente ai server dello studio: contabilità, fatture e ricevute sono consultabili in qualsiasi momento.

Lo studio dispone di un'equipe di pronto intervento a disposizione dei condomini per le urgenze relative alle parti comuni.